3 ¿Qué debemos saber antes de comprar una vivienda?

a. Lo primero de todo conviene NO PRECIPITARSE.

Si se ha planteado adquirir una vivienda, ha visto alguna que le gusta pero no está seguro de que se ajusta a sus necesidades, la primera sugerencia es NO SE PRECIPITE, porque la compra de una vivienda es seguramente la inversión más importante de su vida, debe elegir bien y eso requiere tomarse el tiempo necesario para buscar la casa que mejor se adapte a sus necesidades.

A la hora de escoger una vivienda hay que tener en cuenta estos aspectos básicos que sin duda afectaran posteriormente a su calidad de vida...

b. Aspectos básicos que afectarán posteriormente a su calidad de vida

• §Localización de la vivienda:

Es el primer factor que determinará nuestra decisión final. Deberemos comprobar si el inmueble se adapta a nuestras necesidades en aspectos como ruido, contaminación, comunicación, si dispone de transporte público, si existen servicios imprescindibles como colegios, centros sanitarios, comercios,  mercados, lugares de ocio o aparcamiento.

• §Características:

Tamaño, distribución, diseño, orientación, elementos comunes: debe realizar un estudio minucioso de la adecuación de la vivienda a sus necesidades actuales y futuras.

En primer lugar hay que tener presente la superficie útil a la hora de comprar, ya que el precio de una vivienda es proporcional a sus metros cuadrados, pero hay que tener en cuenta que estos pueden expresarse de distintos modos: en general se habla de superficie construida (que incluye los muros y zonas comunes) y no de superficie útil (la que realmente hay en el interior).

A modo de ayuda recuerde que:

Superficie útil = m² de la vivienda + balcones (*) - paredes

Superficie construida = m² de la vivienda + balcones (*) + paredes

Superficie computable = Superficie construida + parte proporcional zonas comunitarias en copropiedad.

(*) La superficie de los balcones o terrazas cubiertas por tejadillos o cobertizos se incluirán cuando se encuentren limitadas lateralmente por paredes, en caso contrario, se computará tan solo el 50% de la superficie de las mismas.

En segundo lugar es recomendable analizar la distribución y diseño de la vivienda, si el número de habitaciones y baños se adaptan a sus necesidades, la disposición de puertas y ventanas en cada estancia, etc.

• §Calidades:

Otro de los factores determinantes que influyen en el precio de una vivienda es la calidad de los materiales que se han utilizado en la construcción de la misma, de ello dependerá su seguridad, solidez y calidad. Por ello es necesario que verifique los siguientes aspectos:

Ø       Puntos clave de la estructura:

Calidad de la construcción, solidez, aislamiento térmico y acústico. Es importante comprobar si hay grietas o humedades en la vivienda.

Ø       Circuito de agua:

Compruebe si los grifos no pierden caudal de agua, al abrirse simultáneamente.

Ø       La instalación del gas:

¿La vivienda tiene instalado gas natural, gas ciudad o butano, cumple con la normativa oficial?

Ø       Electricidad:

¿Todo funciona correctamente?. Asegúrese de que tienen toma de tierra.

Ø       Calefacción:

Es importante saber si dispone de calefacción, si es individual o central.

c. ¿Cuánto me cuesta todo?

De momento tenga presente que para hacer bien los cálculos tiene que tener en cuenta dos aspectos importantes.

Uno es que para cubrir todos los gastos se necesita en torno a un 10% del precio de la vivienda. La mayor parte corresponde a los impuestos ligados tanto a la operación de compra-venta como al préstamo hipotecario.

En líneas generales, los gastos e impuestos de la compra-venta son:

ü       Gastos de notario:

Se desglosan en:

Ø       Gastos de otorgamiento de la escritura del préstamo hipotecario.

La base imponible es la denominada "responsabilidad hipotecaria" que es aproximadamente 1,5 veces el capital. Sobre esta base se aplica un porcentaje de tarifa, establecido legalmente.

Ø       Gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa.

Ø       Coste de los folios utilizados y de las copias expedidas.

ü       Gastos del Registro de la Propiedad:

Se generan cuando se inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

ü       Gastos de gestoría y de tramitación:

Son los gastos que se generan cuando se tramita la escritura del préstamo ante Hacienda para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

ü       Gastos de Tasación:

Importe que hay que abonar a la empresa de tasación, que realiza el dictamen sobre el valor certificado del inmueble.

ü       Impuestos:

Ø       Impuesto sobre el valor añadido (IVA):

7% aplicable a viviendas nuevas (primeras entregas de viviendas por parte del promotor) que se calcula sobre el precio de la vivienda (importe que consta en la escritura).

4% en los casos de viviendas calificadas administrativamente de protección oficial de régimen especial o de promoción pública que también se efectúen por el promotor.

Ø       Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (TPO):

6% con carácter general, en el caso de segundas y posteriores transmisiones de viviendas realizadas por un particular; las comunidades autónomas podrán determinar un tipo impositivo diferente.

Ø      Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados:

§         Compraventa:

-          Si la entrega está sujeta a IVA, por el hecho de formalizar la escritura pública de compraventa, debe pagarse el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). La base imponible esta constituida por el precio que consta en la escritura.

-          Si la entrega está sujeta a TPO, no está sujeta a AJD.

§         Préstamo hipotecario:

-          En el caso de formalización de una escritura pública de préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda, estará sujeta a AJD, calculándose el impuesto sobre la responsabilidad hipotecaria que es del orden de 1,5 veces el capital del préstamo.

-          Actualmente, el tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma; a falta de regulación específica, se aplicará el 0,5%.

ü       Seguro de daños de la vivienda:

La ley reguladora del mercado hipotecario, obliga al titular de un Préstamo Hipotecario a contratar un Seguro de Incendios (o de daños) sobre la vivienda a hipotecar. También es recomendable, aunque no obligatorio, contratar un Seguro de Amortización del Préstamo, que cubra, en caso de fallecimiento de su titular/es, el capital pendiente de pago.

d. ¿Qué hay que hacer antes de dar el primer paso?

Es necesario informarse de todos los aspectos legales de la operación acudiendo a los organismos e institucionales que pueden prestarla, tales como la Cámara de la Propiedad Urbana y, especialmente, el Registro de la Propiedad y la notaría.

ü       ¿Qué tipo de información legal es conveniente verificar?

Antes de comprar una vivienda debe asegurarse de que está al corriente del pago de los impuestos y, por supuesto, libre de cualquier tipo de tasa o gravamen como hipotecas, censos, embargos judiciales, etc. Esta información se la facilitarán en el Registro de la Propiedad. También es conveniente solicitar al administrador o a la comunidad de propietarios el certificado que acredita que está al corriente de los pagos a la comunidad, puesto que en caso negativo, los gastos del último año y los del año en curso revertirán sobre el comprador.

También es recomendable que se informe sobre si el inmueble esta afectado por algún plan urbanístico o ha sido declarado en ruina. Para obtener esta información deberá acudir a su Ayuntamiento, en el que le expedirán un certificado, en el que consta la situación urbanística del inmueble.

En definitiva estos son los documentos que se deben revisar antes de formalizar la compra de su vivienda:

Si la vivienda que se desea adquirir está gravada con una hipoteca en la cual no se desea subrogarse o con cualquier otra carga, el vendedor deberá cancelarla económica y registralmente antes de firmar las escrituras o en el momento de la firma (si no fuesen anuladas, el comprador se hace cargo de los gastos).