4 ¿Le convence la vivienda? ... pues adelante.

a. ¿Qué pasos debo seguir para formalizar la compra?

Una vez hechas las comprobaciones oportunas, usted está en condiciones de dar una señal como garantía de su compromiso.

• §SEÑAL O ARRAS

Es una cantidad de dinero que no llega al precio total y que usted entrega al vendedor como garantía de que comprará la vivienda en un plazo determinado.

Se trata de un compromiso, aunque no definitivo, ya que tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás en un momento dado. En el caso de que sea el vendedor el que desista de la operación, éste deberá devolver el doble de la señal. Si el que decide paralizar la operación es el comprador, lo normal es que éste pierda la señal anticipada.

• §LA OPCIÓN DE COMPRA

El mecanismo es similar al de la señal. Conviene pactar de antemano si el dinero entregado por el comprador en concepto de opción de compra se incorporará o no al precio final en caso de que la operación de compra-venta se lleve a cabo.

Si después del plazo fijado usted no compra la vivienda, el vendedor puede retener la cantidad entregada si lo acordaron previamente de este modo.

La aceptación de las condiciones de compraventa se realiza a través de lo contratos de adhesión y las cláusulas generales, que redacta previamente una de las partes.

• §CONTRATO

Es un trámite usual en la compraventa de vivienda, tanto en el caso de viviendas de segunda mano como de viviendas nuevas.

Normalmente, en el caso de estas últimas, la empresa inmobiliaria o urbanizadora presenta a sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos.

Antes de estampar su firma en el contrato lea con detenimiento todas las cláusulas y, en especial, las que especifican quién se hará cargo de cualquier gasto o impuesto que acarree la operación. Si tiene dudas, solicite el asesoramiento de un abogado o profesional experto en transacciones inmobiliarias.

Tenga en cuenta que la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios protege sus derechos y establece, con carácter general, qué requisitos deben cumplir las cláusulas y condiciones generales en este tipo de contratos.

b. La decisión de financiación.

Una vez tomada la decisión sobre el inmueble que deseamos adquirir, que hemos tomado las debidas cautelas para tener total seguridad jurídica en la inversión que vamos a efectuar y que conocemos la cifra de referencia del coste de la vivienda comienza una nueva etapa en el proceso de la compra: la obtención de la financiación necesaria en el caso de que se precise.

ü       El préstamo hipotecario.

Es el que le concede la entidad Bancaria y el que le permite hacer suya la vivienda deseada.

Su principal característica es que además de la garantía personal, el inmueble queda afectado como garantía para el pago del préstamo.

Pero, precisamente este hecho es lo que hacer posible que los préstamos hipotecarios tengan tipos de interés más baratos que otras modalidades de préstamos con menor garantía. La importancia de la inversión también hace que el plazo sea más largo para la mayor facilidad del pago.

Para conocer exactamente el importe del préstamo que podrá solicitar, tendrá que tener en cuenta los siguientes aspectos:

• §El valor de tasación de la vivienda: podrá conocer cuál es el valor del inmueble que va a adquirir realizando una tasación del mismo, tasación que realizará una sociedad independiente reconocida o los tasadores de la entidad que le concederá el préstamo. Esta valoración le permitirá saber con mayor seguridad si el inmueble que adquiere se ajusta a los valores del mercado. Las entidades financieras conceden, con carácter habitual, como importe máximo del préstamo hipotecario el 80% del valor de la tasación.

• Es importante que recuerde que los gastos de tasación correrán a su cargo, con independencia de que la operación llegue a formalizarse.

• §Otro de los factores que lógicamente condiciona el importe del préstamo que usted podrá solicitar son sus ingresos. Como regla general, le recomendamos que, como máximo, se destine un 30% ó 35% de sus ingresos mensuales a hacer frente a la cuota del préstamo.

Ø       Tipos de préstamos hipotecarios:

La oferta de préstamos hipotecarios es muy amplia y variada, para mayor información sobre la modalidad de préstamo que su Entidad Bancaria le puede ofrecer, acérquese a su oficina más cercana.

No obstante, pese a la multitud de nombres comerciales diferentes, se pueden distinguir cuatro tipos básicos de préstamos existentes en el mercado:

Préstamo Hipotecario a interés fijo:

El tipo de interés permanece inalterable durante toda la vida del préstamo, es decir, la cuota a pagar se mantiene constante. Esto da cierta seguridad, si los tipos de interés suben, no se verá afectado, pero también tiene un inconveniente, si los tipos de interés bajan no podrá beneficiarse.

Otra característica de este tipo de préstamos es que suelen tener un plazo más ajustado (de 12 a 15 años generalmente) y la comisión por cancelación anticipada es mayor. Es importante recordar este hecho si tiene pensado destinar parte de los ahorros futuros a reducir el importe del préstamo o el plazo.

Préstamo Hipotecario a interés variable:

Es un préstamo en el que para el primer año (o para el primer periodo) se acuerda un tipo de interés. Para los años restantes, se va modificando según el índice de referencia acordado en el contrato, añadiéndole un diferencial que varía en función de las condiciones del mismo.

Su principal ventaja es que permite beneficiarse de las rebajas de los tipos aunque, lógicamente, también recogen las subidas.

Este tipo de préstamo se caracteriza porque su plazo de amortización es mayor, puede llegar a 25 ó 30 años, y la comisión por amortización anticipada es menor que en caso de interés fijo.

Préstamo Hipotecario a interés mixto:

Son aquellos en los que se combina un período en el que el interés permanece fijo, dos, tres o más años, y otro en el que éste es variable y se va ajustando al mercado. Combinan las ventajas e inconvenientes de los préstamos fijos y los variables aunque, al acortar dos periodos diferentes los riegos quedan más diluidos. El plazo de amortización y las comisiones por cancelación anticipada suelen ser parecidos a las variables.

Préstamo Hipotecario de cuota fija:

Son préstamos a interés variable pero se asemejan a los préstamos a tipo fijo en la medida en que el cliente paga siempre la misma cuota al margen de la evolución de los tipos de interés. La diferencia es que si los tipos suben, en lugar de pagar más cuota, se alarga el plazo de amortización; y si bajan, se acorta.

Su principal inconveniente es la incertidumbre, ya que se desconoce el plazo de duración del préstamo, siendo su principal ventaja la seguridad de que la cuota no va a variar durante la vida de la operación.

Ø       ¿Qué son los índices de referencia?

Los índices de referencia son un elemento muy importante y requieren más atención de la que normalmente se les prestan.

Son tipos que se emplean como referencia a la hora de revisar los préstamos a tipo variable, a la hora de actualizar el tipo de interés.

Declarados como oficiales por el Banco de España, existen los siguientes tipos de referencia:

• §Indice de Bancos:

Es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años que los bancos han concedido durante ese mes para la adquisición de vivienda libre y está expresado en Tasa Anual Equivalente (TAE). Es, por tanto, una media de los contratos de préstamos hipotecarios que en ese momento se han formalizado en el mercado y que el Banco de España ha calculado con los datos que le remiten las entidades.

• §Indice de Cajas:

Es exactamente lo mismo que el anterior aunque, en este caso, recoge los tipos medios de los contratos de préstamos hipotecarios formalizados en las Cajas de Ahorro. También está expresado en TAE.

Este índice engloba los dos anteriores y, por eso, recoge una media mucho más amplia.

• §Indicador de la CECA de los tipos de activo:

Este índice es una media de los tipos anuales equivalentes (TAE) aplicados por las Cajas de Ahorro tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales.

• §Tipo interbancario a un año (EURIBOR):

Promedio del precio o tipo de interés al que los bancos y cajas se prestan dinero en el mercado monetario europeo. No se trata del tipo de un día concreto sino de la media de todas las operaciones del mes ponderadas por los volúmenes de la operación. Es decir, que los altibajos de un día u otro quedan diluidos en la media mensual que elabora el Banco de España.

• §Rentabilidad interna de la deuda pública:

Es un índice muy poco utilizado. Se calcula sobre la rentabilidad media a la que se negocian los bonos del Tesoro entre dos y seis años de plazo.

c. ¿Qué documentación tiene que aportar a su Entidad Bancaria a la hora de solicitar un préstamo hipotecario?

Su Entidad Bancaria, con carácter general, le pedirá una serie de documentos de carácter personal y ligados a la inversión que vamos a realizar para formalizar el préstamo hipotecario, no obstante, esta documentación puede variar según las circunstancias personales del solicitante, por ello, para mayor información no dude en acudir a la oficina de su Entidad Bancaria.

• §Información personal:

Personas físicas:

§         Fotocopia del DNI/NIF o Tarjeta de residencia, y si está casado, se deberá informar sobre el régimen económico matrimonial.

Personas jurídicas:

§         Fotocopia de la Código de Identificación Fiscal.

§         Primeras copias o fotocopias autenticadas de las Escrituras de Constitución de la Sociedad, Estatutos y Poderes.

• §Información económica (justificación de ingresos):

Trabajador por cuenta ajena:

§         Fotocopia de las tres últimas nóminas.

§         Fotocopia de las hojas resumen de las declaraciones del Impuesto sobre la Renta y del Impuesto sobre el patrimonio (en el caso de que se haya presentado Declaración de Patrimonio).

Trabajador por cuenta propia:

§         Justificación de ingresos y últimos pagos fraccionados de IRPF e IVA.

§         Fotocopia de las hojas resumen de las declaraciones del Impuesto sobre la Renta y del Impuesto sobre el patrimonio (en el caso de que se haya presentado Declaración de Patrimonio).

• §Información sobre el bien a hipotecar:

§         Compra de particular a particular: fotocopia de la escritura de compraventa y copia del contrato privado de compra-venta.

§         Compra a un promotor: fotocopia de la escritura del contrato de compraventa.

§         Si lo que quiere es construir su propia vivienda: escritura de la propiedad del solar y la licencia y proyecto de obra.

§         La Entidad Bancaria con la documentación aportada realizará un estudio con las condiciones financieras de su Préstamo Hipotecario.

d. ¿Qué seguros se deben contratar?

En el mismo acto de firma de nuestra escritura de compraventa y de firma del correspondiente préstamo hipotecario, es obligatorio por ley la contratación de un seguro de incendios (daños) que cubra el valor del inmueble. No obstante, le recomendamos la contratación de seguros adicionales que, además de asegurar el continente o la estructura de la vivienda le cubran de otras contingencias.

Básicamente estos seguros son:

• §Seguro del Hogar: Seguro de tipo Multirriesgo, mediante el cual, a través de un sistema de multigarantías, se le garantizara la estabilidad y la seguridad económica de usted como titular del seguro y de su familia, así como su patrimonio personal, creando bienestar económico ante posibles problemas causados por contingencias imprevistas que afecten negativamente a sus bienes y/o su vivienda.

• §Seguro de Vida: Seguro de Vida-Riesgo destinado a compensar el perjuicio económico que pudiera causar el fallecimiento o la invalidez por cualquier causa.

• §Seguro Temporal de Amortización del Préstamo: Seguro que tiene como fin compensar el quebranto económico que pudiese causar a sus herederos, en caso de producirse el fallecimiento y/o invalidez del Asegurado durante la vigencia del préstamo, mediante el pago de la deuda pendiente.

• §Seguro del Titulo de Propiedad: Este seguro actúa cuando el asegurado sufre un perjuicio económico por estos motivos:

1.            Por desconocimiento de que su Titulo de Propiedad y/o el derecho de propiedad sobre su Bien Inmueble no se otorgó y/o adquirió libre de derechos de terceros y/o libre de defectos de la Escritura de Propiedad o del derecho de propiedad del Bien Inmueble. Por ejemplo, cuando un cónyuge vende su vivienda sin el consentimiento del otro. En este caso el comprador tendrá perjudicado el derecho de uso y disfrute de su vivienda. Cuando se adquiere un vivienda estando el vendedor incapacitado legalmente (minoría de edad, incapacidad mental, vejez, etc.) o judicialmente.

2.            Y/o porque se haya producido, contra su Titulo de Propiedad, y/o contra su derecho de propiedad alguna demanda o reclamación. Por ejemplo, la terraza que formaba parte de la vivienda, es en realidad de la comunidad, habiéndose pagado por algo que ahora, resulta ser de la comunidad de vecinos,...

Deberá informarse de las ventajas y garantías que incorpora cada una de las modalidades de seguro, del coste del mismo (ya que las primas varían en función de las contingencias que quiera asegurar, del valor de los bienes, la edad del asegurado, el plazo, etc.)

e. Formalización de las escrituras de compra-venta y del préstamo hipotecario

Una vez llegado a este punto llega el momento de la formalización de las escrituras. Después de firmar la escritura pública usted será PROPIETARIO. Debe firmarse ante un Notario, que de fe de la operación, y es inscribible en el Registro de la Propiedad.

Para poder dar este paso es necesario aportar una documentación complementaria:

• §título de propiedad del vendedor,
• §último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y condiciones de la compra-venta, que lo habitual es que sean las mismas del contrato privado si lo hubiere.

Normalmente, en un solo acto y ante la presencia del notario, se formalizará tanto la escritura de compra-venta de la vivienda como la del préstamo hipotecario. Compruebe que ésta última recoge todos y cada uno de los aspectos a los que usted dio el visto bueno en la oferta vinculante.