5 Ventajas Fiscales de la compra de un Vivienda

Tanto la compra de su vivienda como el préstamo hipotecario pueden incorporar una serie de beneficios fiscales que hay que tener en cuenta, ya que le permitirán reducir la cantidad a pagar a Hacienda por el Impuesto de la Renta, y en algunos casos, incluso convertirán su declaración positiva en negativa con derecho a devolución. En todo caso hay una condición: la vivienda debe ser su residencia habitual.

Cuando se hubiera adquirido una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto que las cantidades invertidas en la nueva no superen las invertidas en las anteriores, en la medida que hubiesen sido objeto de deducción. (Esto mismo sucede en el supuesto de las aportaciones realizadas a las cuentas ahorro vivienda).

Se podrá deducir un porcentaje de las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. Este porcentaje está formado por un tramo estatal y un tramo autonómico, que se distribuyen de la siguiente forma:

La cantidad sobre la que se aplica el porcentaje de deducción está constituida por las cantidades satisfechas para la construcción, adquisición, ampliación o rehabilitación de la vivienda (incluidos los gastos que hayan corrido a su cargo: notario, registro, gestoría, gastos financieros...). Esta base de deducción tiene un límite máximo de 9.015 euros.

Tras la reforma legal para el ejercicio 2007, hay que tener en cuenta que si la hipoteca fue constituida antes del 20 de enero de 2006, tendrá derecho a una compensación fiscal, que se determinarán anualmente por la Ley de Presupuestos.

• §Si se utiliza financiación ajena para adquirir o rehabilitar la vivienda habitual:

Determinadas comunidades autónomas (Andalucía, Asturias, Cataluña, Extremadura, Islas Baleares, La Rioja, Murcia y Valencia) han hecho uso de su capacidad normativa en 2 sentidos:

Modificando (aumentando o disminuyendo) los porcentajes del tramo autonómico de la deducción por adquisición de vivienda habitual.

Estableciendo deducciones propias adicionales por la adquisición de vivienda habitual sobre la parte autonómica de la cuota íntegra.

a. Exención por reinversión en vivienda habitual

Se establece en la ley del IRPF la exención para el supuesto de transmisión de la vivienda habitual que genere una ganancia patrimonial por diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta, siempre que el importe total obtenido por la transmisión (no el importe de la ganancia obtenida) se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las siguientes condiciones:

• §Financiación ajena:

Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

Ejemplo:

VALOR ADQUISICIÓN: 100

PRÉSTAMO HIPOTECARIO: 80

VALOR TRANSMISIÓN: 150

¿Cuál es el importe a reinvertir? 150-80= 70

• §Reinversión parcial:

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

• §Periodo de reinversión:

- El precio de venta (no el importe de la ganancia) deberá reinvertirse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, anteriores o posteriores a la transmisión.

- Cuando la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del IRPF del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

- Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la reinversión dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

En caso de incumplimiento de cualquiera de estas condiciones, la parte de la ganancia patrimonial correspondiente estará sometida a gravamen, debiendo imputar el contribuyente la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora.